Il Tribunale di Roma, nella sua sentenza numero 16632/2022, confermata dalla sentenza della Corte di Appello di Roma numero 2102/2024, hanno evidenziato come nessuna onere di attivazione o di consiglio può essere ascritto al Notaio in merito ai controlli urbanistici.

Tali oneri non possono essere considerati al pari delle visure ipocatastali in quanto non rinvenibili da pubblici registri ed in quanto per la valutazione delle regolarità urbanistiche necessitano competenze specifiche che non attengono al profilo giuridico.

Per quanto riguarda il convenuto ….., nei confronti del quale -come detto- non è ipotizzabile alcuna responsabilità ex art. 28 L. 89/1913, in quanto il contratto è stato validamente rogato e non ricorre alcuna ipotesi di nullità dello stesso, non emerge alcun profilo di responsabilità da inadempimento contrattuale.

Al riguardo va ricordato che rientra tra gli obblighi del notaio, in sede di stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e quindi anche il compimento delle cosiddette ‘visure’ catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero del notaio da tale attività per concorde volontà delle parti, dettata da motivi di urgenza o da altre ragioni (cfr. Cass. 13825/2004).

Dunque il notaio deve farsi carico anche di detta attività di verifica catastale e ipotecaria, volta ad accertare la condizione giuridica e il valore dell’immobile oggetto del contratto, attività distinta dalla normale indagine giuridica occorrente per la stipulazione dell’atto.

Peraltro, operata la distinzione fra i profili ipocatastali rispetto a quelli più propriamente urbanistici, atteso che questi ultimi presuppongono competenze specifiche e che gli stessi non sarebbero esaminabili e risolvibili sulla base del mero controllo di pubblici registri accessibili ai notai, come nel primo caso, va ricordato che sicuramente, in base a consolidato orientamento, non pare possibile ipotizzare, salvo specifico incarico conferito al notaio, un onere di attivazione e di consiglio che vada oltre il riscontro e la valutazione di dati oggettivi desumibili da pubblici registri.

E’ ben vero che ultimamente si è registrata una dilatazione degli obblighi a carico del notaio, ricondotti nella disciplina delle clausole di buona fede e correttezza nell’adempimento della prestazione professionale, ma è evidente che ciò può attenere a profili tecnico-giuridici, rientranti nello specifico ‘profilo’ professionale del notaio, ma non può estendersi fino a ricomprendere valutazioni che riguardino p.es. la convenienza del contratto ovvero valutazioni tecniche specialistiche, che involgano altre competenze o richiedano altre specifiche conoscenze professionali (cfr. Cass. 7185/2022; Cass. 21205/2022).

In conclusione, alla luce delle superiori osservazioni e delle risultanze di causa, non è possibile individuare alcun profilo di responsabilità in capo al notaio; risulta così assorbita ogni ulteriore questione sul danno lamentato e sul nesso di causalità.