Categoria: Condominio

Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione con riguardo ai beni indicati dall’art. 1117 cod. civ., occorre far riferimento all’atto costitutivo del Condominio, cioè al primo atto di trasferimento immobiliare dall’unico originario proprietario ad altro soggetto, indagando se da esso emerga o no la volontà delle parti di riservare ad uno dei condomini o all’originario proprietario la proprietà dei beni che, per struttura e per ubicazione, siano potenzialmente destinati all’uso comune.

App. Roma 12 ottobre 2023, n. 6529

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L’ordinanza della seconda sezione della Corte di Cassazione n. 20888 del 18/07/2023, ha affermato che è nulla la deliberazione dell’assemblea di condominio approvata a maggioranza con cui si stabilisca, “per una unità immobiliare adibita ad uso ufficio ed in ragione dei disagi da essa provocati, un incremento forfetizzato della quota di contribuzione alle spese di gestione dell’impianto di ascensore, sul presupposto della più consistente utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, in quanto la modifica del criterio legale dettato dall’art. 1124 c.c. (il quale già consente di tener conto del più intenso uso in proporzione all’altezza dei piani) richiede il consenso di tutti i condomini, e perciò una convenzione, non essendo comunque applicabile alle spese per il funzionamento dell’ascensore il criterio di riparto in base all’uso differenziato previsto dal comma 2 dell’art. 1123 c.c.”.
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Trib. Bergamo 12/07/2023 – n. 1544

La pronuncia in oggetto, oltre a definire il caso di specie ritenendo legittime le modifiche apportate al tetto mediante l’installazione dei pannelli fotovoltaici su una falda, ribadisce le condizioni poste dall’art. 1102 c.c. per servirsi della cosa comune.

Esse si sostanziano nel:

1. divieto di alterazione della destinazione d’uso;
2. consentire, comunque, un uso paritetico del bene da parte degli altri condomini.

Con riferimento al primo requisito, a quanto consta non si riscontrano particolari difficoltà interpretative, dovendosi valutare come sussistente il mancato rispetto del divieto di alterazione laddove le modifiche apportate dal singolo pregiudichino, fino addirittura a renderla impossibile, l’originaria funzione della parte comune. Con riguardo invece al secondo requisito, così come del resto precisato anche dalla giurisprudenza di legittimità richiamata nella stessa sentenza oggetto di commento, è necessario intendere il pari uso in maniera potenziale e non nel senso di assoluta parità in concreto. Diversamente ragionando, infatti, ad ogni partecipante sarebbe vietato un utilizzo più intenso della cosa comune, anche laddove il predetto uso non alterasse e non pregiudicasse, nella sostanza ed in concreto, la possibilità degli altri condomini di servirsene ugualmente e liberamente.

Rispettate allora le condizioni dettate dalla norma, il singolo condomino non è onerato nel chiedere una preventiva autorizzazione assembleare in relazione alle modifiche che intende apportare alla cosa comune per un suo più agevole utilizzo, a condizione che si tratti pur sempre di modifiche ex art. 1102 c.c. e non di innovazioni di cui all’art. 1120 c.c., per le quali è invece sempre necessaria una delibera da parte dell’assemblea condominiale.

Alla luce di quanto esposto è possibile concludere che è diritto di ogni condomino servirsi della cosa comune anche in maniera più intensa rispetto agli altri, nel caso in cui dalle sue modifiche non ne derivi il mutamento della destinazione d’uso del bene e sia comunque consentito il “pari uso” potenziale da parte degli altri partecipanti. Ne deriva pertanto che tale diritto sussiste nella misura in cui non si cagiona una lesiva invadenza degli uguali ed opposti diritti degli altri inquilini, da valutarsi tuttavia in concreto e non in termini di assoluta parità. Al ricorrere dei citati requisiti, il singolo condomino potrà dunque modificare la cosa comune al fine di un suo più comodo utilizzo, senza che ciò debba essere preventivamente autorizzato dall’assemblea. Infatti, la maggioranza assembleare non ha il potere di impedire siffatto uso, potendolo – al massimo – solo disciplinare. Sarà dunque unicamente in presenza di un regolamento condominiale di natura contrattuale approvato all’unanimità che si potrà derogare a quanto disposto dall’art. 1102 c.c. Ne deriva pertanto che, qualora il condominio non sia dotato del predetto strumento negoziale, non potrà contestarsi l’uso più intenso della cosa comune da parte di un singolo condomino se ciò non travalica i confini normativamente stabiliti ma si estrinseca esclusivamente nell’esercizio in concreto di un diritto soggettivo.

Tratto da un articolo della banca dati All-In.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere nella sua sentenza numero 3132 del luglio 2023 ha rispolverato una sentenza della Suprema Corte secondo cui Appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma – perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio – l’istituzione di un “fondo-cassa” per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni” (Cass. civ., sez. II, 11 agosto 2016, n. 17035).

Fonte BD SEAC

Quando il regolamento di condominio non elenca delle disposizioni che vietano l’esercizio di determinate attività (come ad es. uffici, pensioni, case famiglia….) e non rimanda a pregiudizi specifici che si intendono evitare (tranquillità, signorilità dell’edificio) che, comunque, non vieti l’utilizzo dei singoli appartamenti per sfruttamento turistico/ricettizio, può essere di supporto l’articolo 844 del codice di rito che prevede : “ll proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi“.

In merito la Suprema Corte ha evidenziato alcuni criteri per valutare il limite di tollerabilità quali

a. della situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, in base all’attività svolta normalmente in quel

determinato contesto;

b. della sensibilità del c.d. uomo medio;

c. della tutela del diritto alla salute, protetto in via diretta e primaria dalla Costituzione;

d. della priorità dell’uso, che pur costituisce un criterio secondario“.

La sentenza numero 3090 del 1993 ha stabilito che

deve aversi riguardo, per desumere il criterio di valutazione della normale

tollerabilità delle immissioni, alla peculiarità dei rapporti condominiali e alla

destinazione assegnata all’edificio dalle disposizione urbanistiche o, in mancanza,

dai proprietari; in particolare, nel caso in cui il fabbricato non adempia ad una

funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, ad

un tempo ad abitazione e ad esercizio commerciale, il criterio dell’utilità sociale, cui

è informato l’art. 844 c.c., impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di

natura personale ed economica dei condomini, privilegiando, alla luce dei principi

costituzionali le esigenze personali di vita connesse all’abitazione, rispetto alle

utilità meramente economiche inerenti all’esercizio di attività commerciali“.

La Cassazione ricorda che l’individuazione delle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 C.c. può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non può operare relativamente a beni che sono oggettivamente destinati al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. In questo senso, l’art. 1117 C.c.:

“non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene…, che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene in capo ad un condomino, o a terzi, ovvero attraverso la dimostrazione che, per le sue caratteristiche strutturali, la res sia materialmente asservita a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari”.

Relativamente al lastrico solare, che assolve alla funzione di copertura dell’edificio e rientra, dunque, nel novero delle parti comuni, la presunzione di condominialità può essere vinta solo con contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio, emergenti in modo inequivoco e chiaro.

La Corte d’appello ha ritenuto, con argomentazioni non sindacabili in sede di legittimità, che l’atto di donazione, costituente il titolo da cui è nato il condominio, non contenesse elementi idonei a superare la presunzione iuris tantum di proprietà comune. In questa prospettiva, è irrilevante che il bene non sia menzionato nell’elenco delle cose comuni, contenuto nell’atto di donazione.

Per questi motivi, la Suprema Corte respinge il ricorso. 

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