Atto di vendita di lastrico solare da parte di società immobiliare – Imposta di registro da applicare

La Cassazione nell’ordinanza n. 15192 del 1° giugno 2021, uniformandosi a quanto sostenuto dall’agenzia delle Entrate con la circolare n. 36/E del 19 dicembre 2013, afferma che il lastrico solare non è mai un fabbricato strumentale con la conseguenza che la sua cessione è esente da Iva e, di conseguenza, soggetta a imposta proporzionale di registro in quanto non è utilizzato per l’attività di impresa e in quanto non è strumentale per natura perchè per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, non può ritenersi utilizzabile necessariamente per un’attività di impresa. Non rileva inoltre che sia la copertura di un immobile strumentale per natura. L’unico criterio oggettivo per individuare la strumentalità dell’immobile è rappresentato dalla categoria catastale di appartenenza al momento del trasferimento, restando viceversa irrilevante l’esistenza di un progetto di trasformazione del bene, poiché nulla garantisce che il progetto sia realizzato e che esso determini un nuovo classamento con la conseguenza che è erroneo ad esempio dare rilevanza alla destinazione del lastrico solare per l’installazione di una centrale fotovoltaica. Pertanto al cessione del lastrico è in esenzione da Iva, ai sensi del n. 8-bis Dpr 633/1972 senza possibilità di opzione per l’imponibilità e non si applica però l’imposta fissa di registro, in quanto l’articolo 40, comma 1, Dpr 131/1986 esclude l’alternatività tra Iva e registro nel caso delle cessioni di cui al predetto n. 8-bis dpr 633/1972. Scatta pertanto l’imposta proporzionale di registro con aliquota 9%, da calcolare sul valore venale del bene.

Luglio 9, 2021Luglio 9, 2021

Incostituzionale il blocco degli sfratti

Con sentenza 22 giugno 2021, n. 128, la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionale, siccome immotivatamente ed eccessivamente compressiva del diritto all’azione giudiziale, la sospensione generalizzata di tutti i processi esecutivi aventi ad oggetto l’abitazione principale del debitore esecutato. La sentenza fornisce anche degli elementi per prevedere l’imminente decisione che la Consulta è chiamata ad emettere in relazione alla sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili a destinazione residenziale e commerciale.

La sentenza n. 128/2021 emessa dalla Corte Costituzionale il 22 giugno 2021 ha censurato come costituzionalmente illegittimo l’art. 54-ter del D.L. 17 marzo 2020, n. 18, convertito dalla legge 24 aprile 2020, n. 27 (come novellato dall’art. 13, 14° comma, del D.L. 31 dicembre 2020, n. 183, convertito dalla Legge 26 febbraio 2021, n. 21), nella parte in cui ha prorogato oltre il 31 dicembre 2020 la sospensione delle procedure esecutive aventi ad oggetto gli immobili adibiti ad abitazione principale del debitore e della sua famiglia.

© https://www.quotidianogiuridico.it/documents/2021/07/09/il-punto-su-blocco-degli-sfratti-e-sospensione-dei-processi-esecutivi-su-abitazioni-principali?utm_medium=email&utm_source=WKIT_NSL_QG-00038443&utm_campaign=WKIT_NSL_QG09.07.2021_LFM&utm_source_system=Eloqua&utm_econtactid=CWOLT000004907547&elqTrackId=506e778108e94d998d80aa02bd937015&elq=9f12c23ee34945b3a14a7f06970a7081&elqaid=74640&elqat=1&elqCampaignId=45070

Maggio 4, 2021Maggio 4, 2021

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Cosa succede quando si desidera usufruire delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di un immobile non di lusso destinato ad essere fuso con altro immobile, non di lusso, acquisito per successione (ex lege o testamentaria) prima del 21 novembre 2000.

Bisogna premettere che la Legge numero 342 del 21 novembre 2000, al suo articolo numero 69, ha esteso il regime fiscale definito “prima casa” anche alle successioni e donazioni. Prima di tale data l’agevolazione non era richiedibile.

Il caso di cui ci si occupa è quello in cui Tizio vuole acquistare un immobile (non di lusso) da fondere con l’immobile limitrofo per costituire una sola particella.

Orbene, qualora l’immobile già in possesso di Tizio fosse stato acquistato richiedendo le agevolazioni “prima casa” il problema non si sarebbe posto.

Caso diverso quando il primo immobile non viene acquistato utilizzato le agevolazioni.

La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate numero 142E del 4 giugno 2009, ha chiarito che qualora la particella già in possesso dall’acquirente sia stata trasferita a seguito di successione prima dell’applicazione della Legge numero 342 del 21 novembre 2000, l’agevolazione vada riconosciuta anche in relazione alla fattispecie in esame, purché i due alloggi accorpati costituiscano un’abitazione unica rientrante nella tipologia degli alloggi non di lusso, in base alle prescrizioni recate dal decreto 2 agosto 1969.

L’atto del notaio rogante dovrà necessariamente evidenziare che l’acquirente ha mantenuto, ora come allora, il possesso di tutti i requisiti prescritti dalla Legge per la concessione delle agevolazioni richieste.

Avv. Pietro Saija

Marzo 3, 2021Marzo 3, 2021

Articolo ALTALEX in materia di fondo patrimoniale

FAMIGLIA E SUCCESSIONI

Fondo patrimoniale: i beni sono sempre pignorabili?

L’esecuzione è inammissibile se i debiti sono contratti nell’esercizio dell’attività imprenditoriale (Cassazione, ordinanza n. 2904/2021)

Non è nella natura, contrattuale, legale o extracontrattuale, del debito contratto ma nella relazione esistente tra lo scopo dello stesso e i bisogni familiari che va ricercato il criterio identificativo dei crediti il cui soddisfacimento legittima l’esecuzione sui beni conferiti nel fondo patrimoniale.

L’ordinanza della Corte di cassazione n. 2904 del 8 febbraio 2021 (testo in calce) si sofferma su una delle questioni più dibattute in tema di fondo patrimoniale, quella cioè che vede a confronto le ragioni della famiglia, a cui presidio vige l’impignorabilità dei beni conferiti nel fondo, e quelle del ceto creditorio, volte a contrastare un uso distorto dell’istituto funzionale ad ostacolare l’esecuzione sui beni a destinazione vincolata, inserendosi nell’alveo di quel pensiero giurisprudenziale minoritario più recente che confuta la tradizionale lettura in senso ampio del concetto di bisogni della famiglia.

L’occasione della pronuncia è data alla Suprema Corte dall’iniziativa giudiziaria avviata da uno dei titolari del fondo patrimoniale colpito dall’azione esecutiva della banca creditrice nei suoi confronti di somme di denaro relative a fideiussione da questi prestate nell’ambito dell’attività imprenditoriale esercitata, vistosi respingere in primo grado la formulata opposizione alle esecuzione ex art. 615 c.p.c., e in secondo grado il gravame proposto avverso la pronuncia di rigetto dell’opposizione, sulla ritenuta inopponibilità alla creditrice procedente del conferimento in un fondo patrimoniale del bene oggetto di pignoramento (nella specie un appartamento con annesso garage).

Dopo aver ricordato che, a tutela del credito, contro la costituzione di un fondo patrimoniale ex art. 167 cod.civ. è ammessa l’azione revocatoria ordinaria ai sensi dell’art. 2901 c.c., “senza alcun discrimine circo lo scopo ulteriore da quest’ultimo (n.d.r. il debitore) avuto di mira nel compimento dell’atto dispositivo”, il supremo Collegio pone l’accento sul concetto di bisogni della famiglia al cui soddisfacimento sono vincolati i beni conferiti nel fondo patrimoniale, delineandone il contenuto.

Accogliendo la tesi che privilegia un concetto non restrittivo di bisogni della famiglia, tale da ricomprendere non solo le necessità c.d. essenziali o indispensabili della famiglia ma tutto quanto risulti essere necessario e funzionale allo svolgimento e allo sviluppo della vita familiare e al suo miglioramento del benessere anche economico, la Corte osserva che perché un debito possa dirsi contratto per il soddisfacimento di bisogni familiari, e quindi dare luogo all’azione esecutiva sul fondo patrimoniale, è necessario che la fonte e la ragione del rapporto obbligatorio abbiano inerenza diretta ed immediata con i bisogni della famiglia.

Qualità che, secondo il Collegio investito, non è presente nelle obbligazioni derivanti dall’attività imprenditoriale o professionale, che di norma risultano avere inerenza diretta ed immediata con le esigenze della medesima attività, potendo assolvere solo indirettamente ed in via mediata ai soddisfacimento dei bisogni familiari, se e nella misura in cui con i proventi della propria attività imprenditoriale o professionale il coniuge, in adempimento ai propri doveri ex art. 143 c.c., vi faccia fronte.

Sulla scorta di tali richiamati principi, la Suprema Sezione ha censurato la pronuncia della Corte di merito gravata per non averne fatto corretta applicazione, nella parte in cui ha, in particolare e di contro, ravvisato nei contratti di garanzia stipulati dal coniuge ricorrente, sulla base di mere presunzioni e lamentando un difetto di allegazione su una diversa fonte di sostentamento del nucleo familiare – in tal modo invertendo indebitamente l’onere probatorio a carico del debitore -, obbligazioni assunte nell’interesse della famiglia.

In accoglimento delle ragioni attore, pertanto, la Corte di cassazione ha cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte di merito, in diversa composizione, per un nuovo esame della vicenda, che non potrà prescindere dalla corretta applicazione dei richiamati e disattesi principi.

L’ordinanza Download

Dicembre 28, 2020Dicembre 28, 2020

Revocazione della Donazione

La revocazione della donazione è un’azione riservata al soggetto donante che, che a causa della ingratitudine o per sopravvenienza dei figli revoca la propria disposizione. L’azione può essere esperita o tramite una richiesta al Tribunale competente o attraverso un atto notarile a cui devono partecipare tutte donante, donatario ed eredi del primo.

L’articolo 800 del Codice Civile prevede due motivazioni : sopravvenienza di figli o ingratitudine.

ART. 801 C.C.

La domanda di revocazione per ingratitudine non può essere proposta che quando il donatario ha commesso uno dei fatti previsti dai numeri 1, 2 e 3 dell’articolo 463, ovvero si è reso colpevole d’ingiuria grave verso il donante o ha dolosamente arrecato grave pregiudizio al patrimonio di lui o gli ha rifiutato indebitamente gli alimenti dovuti ai sensi degli articoli 433, 435 e 436

ART.803 C.C.

Le donazioni fatte da chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti al tempo della donazione, possono essere revocate per la sopravvenienza o l’esistenza di un figlio o discendente del donante. Possono inoltre essere revocate per il riconoscimento di un figlio, salvo che si provi che al tempo della donazione il donante aveva notizia dell’esistenza del figlio.

La revocazione può essere domandata anche se il figlio del donante era già concepito al tempo della donazione.

L’art. 802 del Codice Civile recita:

La domanda di revocazione per causa d’ingratitudine deve essere proposta dal donante o dai suoi eredi, contro il donatario o i suoi eredi, entro l’anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che consente la revocazione.
Se il donatario si è reso responsabile di omicidio volontario in persona del donante o gli ha dolosamente impedito di revocare la donazione, il termine per proporre l’azione è di un anno dal giorno in cui gli eredi hanno avuto notizia della causa di revocazione.

A parziale chiarimento delle due ipotesi previste la Cassazione ha sentenziato che:

La revocazione della donazione è rimessa ad un’iniziativa del donante ovvero dei suoi eredi ed è assoggettata ad un breve termine di decadenza, palesandosi in tal modo come la perdita di efficacia della donazione sia ricollegata ad una specifica iniziativa individuale e che il ripensamento del donante debba intervenire in un tempo contenuto, laddove a contrario la fattispecie in esame opera di diritto, ed anche laddove il de cuius abbia potuto fruire di un termine anche ampio per procedere alla revoca del precedente testamento ed ad una eventuale nuova manifestazione di volontà (si pensi al caso in cui la sopravvenienza del figlio, successiva alla redazione del testamento, preceda di vari anni la morte del testatore).
Cass. civ., sez. II, 5 gennaio 2018, n. 169

L’ingiuria grave richiesta dall’art. 801 c.c. quale presupposto necessario per la revocabilità di una donazione per ingratitudine, pur mutuando dal diritto penale la sua natura di offesa all’onore ed al decoro della persona, si caratterizza per la manifestazione esteriore del comportamento del donatario, che deve dimostrare un durevole sentimento di disistima delle qualità morali del donante e mancare rispetto alla dignità del donante. Ciò posto, La relazione extraconiugale intrattenuta dal coniuge donatario costituisce ingiuria grave solo se ad essa si accompagna un atteggiamento di disistima ed avversione da parte del donante.
Cass. civ., sez. II, ord., 10 ottobre 2018, n. 24965

L’ingiuria grave richiesta, ex art. 801 c.c., quale presupposto necessario per la revocabilità di una donazione per ingratitudine, pur mutuando dal diritto penale il suo significato intrinseco e l’individuazione del bene leso, tuttavia si distacca dalle previsioni degli artt. 594 e 595 c.p. e consiste in un comportamento suscettibile di ledere in modo rilevante il patrimonio morale del donante ed espressivo di un reale sentimento di avversione da parte del donatario, tale da ripugnare alla coscienza collettiva.
Cass. Civ. II sez. ord. 24 settembre 2018 n. 2247

L’articolo 802 del Codice Civile stabilisce un termine di prescrizione pari ad un anno a decorrere dal momento in cui il donante abbia acquisito la piena e sicura consapevolezza del compimento da parte del donatario di uno degli atti che legittimano l’esercizio del relativo diritto. (Nella specie, si è ritenuto che l’attore era decaduto dall’azione sul rilievo che il termine di cui all’art. 802 c.c. dovesse decorrere dal momento in cui, avendo in precedenza instaurato un analogo giudizio poi estinto, il donante aveva acquisito la necessaria certezza del comportamento gravemente ingiurioso tenuto nei suoi confronti dal donatario, certezza che non poteva essere esclusa dalla circostanza che tale condotta si fosse aggravata e protratta successivamente all’introduzione del precedente giudizio).
Cass. Civ. II sez. sentenza numero 1090 / 2007

Ottobre 27, 2020Ottobre 27, 2020

ASSEMBLEE CONDOMINIALI IN TEMPO DI CORONAVIRUS

Se il DPCM del 18 ottobre 2020 ha sconsigliato vivamente le riunioni private consigliando di utilizzare mezzi telematici, in merito alle assemblee condominiali la Legge non si è voluta adeguare. Eppure il DPCM di agosto ha aperto la strada delle assemblee telematiche anche alle società. Vi è da dire che i regolamenti condominiali, sopratutto quelli contrattuali (redatti al momento della costruzione e di lì mai cambiati), sono stati spesso redatti quando oltre la penna e la macchina da scrivere nessun altro elemento poteva aiutare il segretario nella redazione del verbale. Quindi per tutti quei condomini che devono ancora adeguare il regolamento condominiale alle novità tecnologiche che i nostri tempi impongono, non resta che chiedere l’autorizzazione di tutti i condomini.

Da giurista, sarei molto propenso a estendere le regole delle assemblee societarie anche alle assemblee condominiali; questa mia opinione si basa sul criterio secondo cui le regole che attualmente regolano le attività delle assemblee condominiali sono quasi tutte in comune con le regole delle assemblee societarie.

Gli articoli del web al mio contrario continuano a preferire la strada dell’assemblea in presenza seppur con tutti i presidi prescritti dalla Legge.

Forse è ora di aggiornarci?

Bozza autorizzazione svolgimento assemblea in videoconferenza Download

Pietro Saija

Giugno 22, 2020

CONTRATTI IN GENERE – SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO – RISOLUZIONE DEL CONTRATTO – PER INADEMPIMENTO – RAPPORTO TRA DOMANDA DI ADEMPIMENTO E DOMANDA DI RISOLUZIONE – IMPUTABILITA’ DELL’INADEMPIMENTO, COLPA O DOLO – IMPORTANZA DELL’INADEMPIMENTO

In tema di risoluzione del contratto per inadempimento, la sua gravità ai sensi dell’art. 1455 c.c. va sempre commisurata all’interesse che la parte adempiente aveva o avrebbe potuto avere alla regolare esecuzione del negozio. (Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la
quale, ancorchè avesse rilevato l’inadempimento di una banca con riferimento obblighi informativi correlati ad un’operazione di acquisto di bond argentini del 1997, aveva escluso l’importanza dell’inadempimento in ragione della successiva stipula nel 2000, da parte del medesimo cliente, di un contratto di intermediazione finanziaria con identico oggetto).

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1453, Cod. Civ. art. 1455

Corte di Cassazione Sez. 1 – , Ordinanza n. 8212 del 27/04/2020